Avec la publication de la règle finale de gestion des prêts hypothécaires COVID-19 du Bureau de la protection financière des consommateurs et une date d'entrée en vigueur le 31 août 2021 qui sera ici avant que nous le sachions, la course est lancée pour que les gestionnaires assimilent les nouvelles exigences et interdictions de la loi, puis les mettre en œuvre. Ce ne sera pas une tâche facile.
Comme nous l'avons noté dans notre article précédent, la règle finale du Bureau contient quatre éléments principaux :
Moratoire sur les nouvelles actions en forclusion jusqu'au 31 décembre 2021 ;
Exception à la clause anti-évasion pour certaines options de modification COVID-19 ;
Nouvelles exigences en matière de communication d'intervention précoce ; et
Clarification sur la norme de diligence raisonnable pour les emprunteurs en abstention.
Vous trouverez ci-dessous un résumé plus détaillé de chacun des principaux aspects de la règle. Pour en savoir plus, rejoignez-nous le mercredi 30 juin 2021 pour un webinaire d'une heure. Nous allons décomposer chacun des principaux composants de la règle finale, fournir nos observations et discuter de certaines considérations importantes au fur et à mesure que les services de maintenance commencent les efforts de mise en œuvre. Inscrivez-vous au webinaire ici.
Moratoire de forclusion
La caractéristique de la règle finale du Bureau est un moratoire sur les nouvelles actions en forclusion. Cependant, plutôt que d'appeler cela un moratoire ou une « période d'examen d'urgence temporaire avant le verrouillage de la COVID-19 » comme la proposition l'a formulée, le Bureau qualifie les restrictions de verrouillage de « garanties procédurales » temporaires auxquelles les agents de maintenance doivent se conformer avant de commencer de nouvelles actions de verrouillage.. Indépendamment du nom, la substance de la règle sert toujours à empêcher les agents de service de faire le premier avis ou le premier dépôt requis pour engager une procédure de forclusion pour la plupart des prêts.
Ce nouveau cadre entrera en vigueur le 31 août 2021 et restera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2021. Contrairement à la loi CARES et à d'autres initiatives mises en place tout au long de la pandémie qui ne s'appliquaient qu'aux prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral, la règle du Bureau s'applique à tous prêts hypothécaires à capital fixe garantis par la résidence principale d'un emprunteur, qu'il s'agisse d'un prêt garanti par le gouvernement fédéral ou détenu en portefeuille. Les garanties procédurales ne s'appliquent pas aux petits exploitants et aux propriétés qui ne sont pas garanties par la résidence principale d'un emprunteur. Notamment, le Bureau a également créé des exceptions aux garanties procédurales pour tous les comptes devenus en souffrance depuis 120 jours avant le 1er mars 2020, et tous les comptes pour lesquels le délai de prescription lié à la forclusion expire avant le 1er janvier 2022.
En plus des exceptions susmentionnées, le cadre des garanties procédurales dans la règle finale crée trois voies distinctes par lesquelles certaines saisies peuvent être initiées au cours des derniers mois de 2021. Premièrement, si un emprunteur soumet une demande complète d'atténuation des pertes et l'ensemble du processus d'atténuation des pertes a été épuisé et que l'emprunteur n'a pas recours à une option d'atténuation des pertes, alors l'agent de service peut faire le premier avis ou le premier dépôt requis pour initier la forclusion. Notamment, il n'y a pas d'aspect temporel à cette garantie, ce qui signifie que les demandes reçues avant la date d'entrée en vigueur de la règle peuvent être admissibles.
Ensuite, il est considéré comme une garantie procédurale si un gestionnaire détermine qu'une propriété est abandonnée conformément aux lois de l'État ou de la municipalité où se trouve la propriété. Notez qu'il existe un certain chevauchement entre cette garantie et les paramètres de portée générale de la règle, qui exemptent les propriétés qui ne sont pas la résidence principale d'un emprunteur. Quoi qu'il en soit, si une propriété est considérée comme abandonnée sur la base de la loi de l'État ou de la municipalité applicable, un agent de service peut procéder avec le premier avis ou le premier dépôt.
Enfin, le Bureau considère qu'il s'agit d'une garantie procédurale si un emprunteur est réputé ne pas répondre. Cela signifie que l'agent serveur n'a reçu aucune communication ni aucun paiement de l'emprunteur depuis au moins 90 jours. De plus, l'agent de maintenance doit avoir respecté toutes les obligations de contact en direct d'intervention précoce et toutes les exigences de notification applicables à l'article 1024.41 du Règlement X pendant cette période. De plus, un avis écrit d'intervention précoce doit être envoyé entre 10 et 45 jours avant le premier avis ou dépôt et, si un emprunteur était sur un plan d'abstention, le plan doit avoir pris fin au moins 30 jours avant le premier avis ou dépôt en cours. Une fois toutes ces cases cochées, le premier avis ou dépôt peut être effectué.
Dans l'ensemble, ce nouveau cadre de sauvegarde procédurale s'écarte considérablement de ce que le Bureau avait initialement proposé. Le changement d'approche est conçu pour équilibrer les préoccupations exprimées par les commentateurs concernant la nature générale de la proposition du Bureau. Alors que les réparateurs peuvent désormais être en mesure de procéder à l'initiation de la forclusion dans certains cas, les réparateurs doivent être extrêmement diligents et assurer le plein respect des diverses exceptions et garanties procédurales. À cette fin, le Bureau insiste sur le fait que les gestionnaires doivent conserver des preuves de conformité chaque fois qu'ils procèdent à des saisies en vertu du cadre de sauvegarde procédurale.
Exception anti-évasion
Pour faciliter les offres d'atténuation des pertes rapides et faciles pour les emprunteurs qui pourraient avoir besoin d'aide au sortir de la pandémie, le Bureau a finalisé sa proposition d'exception à ce qui est communément appelé la « clause anti-évasion » dans le règlement X. Plus précisément, la loi a interdit depuis longtemps - à quelques exceptions très limitées - aux services hypothécaires d'offrir des options d'atténuation des pertes basées sur des évaluations de demandes incomplètes. Vous vous souviendrez peut-être que, grâce à nos précédents articles de blog et à nos efforts de plaidoyer, au printemps 2020, nous avons pu obtenir une règle finale provisoire qui prévoyait une nouvelle exception aux restrictions de la clause anti-évasion pour les options de report COVID-19. Au cours de ce processus, nous avons également soulevé des préoccupations au sujet d'autres programmes rationalisés et du besoin de flexibilité pour les agents de service. Un an plus tard, le CFPB ajoute maintenant une autre exception conçue pour rationaliser les options de modification.
Pour profiter de l'exception et proposer une modification de prêt sans avoir préalablement collecté et évalué une demande complète d'atténuation des pertes, l'option de modification doit répondre aux critères suivants :
La modification doit être mise à la disposition des emprunteurs confrontés à des difficultés liées à la COVID-19 ;
La durée du prêt n'est pas prolongée de plus de 480 mois à compter de la date de la modification ;
Les paiements du principal et des intérêts de l'emprunteur n'augmentent pas ;
Les montants qui sont différés ne portent pas intérêt ;
Tous les frais de retard, pénalités, frais d'opposition au paiement et frais similaires encourus à compter du 1er mars 2020 doivent être annulés dès l'acceptation de la modification par l'emprunteur ; et
L'acceptation par l'emprunteur de l'offre de modification de prêt, ou l'achèvement de tout plan d'essai, doit rendre le compte à jour.
Si ces critères sont satisfaits, un réparateur peut alors proposer l'option de modification sur la base d'une évaluation d'une demande incomplète.
Le Bureau a clairement indiqué que cette exception est largement basée sur des programmes mis en œuvre par des agences fédérales et des entités parrainées par le gouvernement, y compris les options de modification Fannie Mae et Freddie Mac Flex. Les services qui cherchent à fournir un soulagement rapide et significatif aux emprunteurs sans avoir à passer par ce qui est souvent un processus compliqué et prolongé de collecte d'une demande complète peuvent profiter de cette exception. Dans le même temps, les agents de service doivent continuer à être attentifs à la clause anti-évasion et s'assurer que les offres sont faites conformément à la loi.
Intervention précoce
À compter du 31 août 2021 et jusqu'au 1er octobre 2022, les agents de service seront soumis à de nouvelles exigences de contact en direct d'intervention précoce plus spécifiques. Comme la proposition initiale, les exigences spécifiques dépendent du fait qu'un emprunteur soit en abstention au moment où le contact est établi. Si un emprunteur n'est pas en abstention au moment du contact en direct et que l'abstention est disponible en raison d'une difficulté liée à la COVID-19, l'agent serveur doit expliquer à l'emprunteur :
Que des programmes d'abstention soient disponibles;
À moins que l'emprunteur ne soit pas intéressé à recevoir des informations sur l'abstention, des informations sur les options d'abstention disponibles et sur la manière de présenter une demande ; et
Au moins une façon pour l'emprunteur de trouver les coordonnées des services de conseils en matière d'accession à la propriété.
D'un autre côté, si un emprunteur est en abstention, le gestionnaire doit expliquer à l'emprunteur :
La date à laquelle le plan d'abstention doit prendre fin ;
Quelles options d'atténuation des pertes sont disponibles et comment les appliquer ; et
Au moins une façon pour l'emprunteur de trouver les coordonnées des services de conseils en matière d'accession à la propriété.
Pour un emprunteur qui n'est pas soumis à l'abstention, les exigences standard de délai de contact en direct d'intervention précoce s'appliquent toujours. Cependant, lorsqu'un emprunteur est en abstention, la règle énonce des exigences de calendrier uniques pour le moment où ce contenu doit être livré à un emprunteur en souffrance. Généralement, cette règle s'applique au contact en direct qui se produit entre 10 et 45 jours avant la date de fin prévue du plan d'abstention de l'emprunteur. Cependant, pour tout plan dont la fin est prévue entre le 31 août 2021 et le 10 septembre 2021, la règle s'applique au premier contact en direct établi après le 31 août 2021.
Ce cadre soulève une question importante : les agents de service doivent-ils se conformer aux exigences de contact en direct d'intervention précoce lorsqu'un emprunteur bénéficie d'un plan d'abstention à court terme qui a été proposé sur la base d'une évaluation d'une demande incomplète ? Cette question a été abordée dans la Foire aux questions du 3 avril 2020 du Bureau. Maintenant, cependant, le Bureau ajoute un commentaire qui pourrait être considéré comme contradictoire à cette orientation. Nous en aurons plus sur cette question à l'avenir, alors restez à l'écoute.
Diligence raisonnable
Enfin, en ce qui concerne les plans d'abstention, le Bureau précise à quel moment un agent doit reprendre des efforts de diligence raisonnable pour aider un emprunteur à remplir une demande d'atténuation des pertes. La réglementation X a depuis longtemps noté que, lorsqu'un emprunteur s'est vu proposer un plan d'abstention à court terme sur la base d'une évaluation d'une demande incomplète d'atténuation des pertes, les gestionnaires peuvent suspendre les efforts de diligence raisonnable jusqu'à la fin du plan, moment auquel le gestionnaire doit communiquer avec l'emprunteur pour déterminer s'il souhaite remplir la demande. Dans le cadre des programmes offerts en fonction d'une difficulté liée à la COVID-19, ce contact doit avoir lieu au moins 30 jours avant la fin prévue du plan d'abstention.
© 2021 Bradley Arant Boult Cummings LLPRevue nationale de droit, volume XI, numéro 180
