Nous avons tous fait quelques pas en avant, professionnellement, pour faire plus avec moins en raison de la pandémie de COVID-19. Voyage d'affaire? Zoom. Bureau physique ? Domicile. Commuer? Peut-être en haut des escaliers. Parking? Mon propre garage. Cafetière? C'est dans mon placard. Mais que se passe-t-il lorsque nous revenons pleinement des confins de la pandémie, et à quoi ressemble notre monde professionnel ? En particulier pour nos besoins d'aujourd'hui, que se passe-t-il lorsque nous avons besoin de moins d'espace physique qu'auparavant, euh, utilisé ? C'est une chose si vous avez besoin de moins d'espace ET que vous faites partie de ces entreprises dont la conclusion est telle que votre position est "grande ouverte" pour négocier. Mais que se passe-t-il si vous avez besoin de moins d'espace ET que vous êtes au milieu ou, pire, au début d'un bail ? Quelles sont vos options ?
Dans cet article, nous énumérons à la manière socratique une série d'options à considérer en tant que locataire commercial cherchant à réduire la taille de son espace loué dans notre monde économique post-COVID.
La première option, et généralement la plus souhaitable, consiste à renégocier le bail actuel pour tenir compte de la taille. Cela nécessite bien sûr l'accord du propriétaire, de sorte que nous devions d'abord penser à la «carotte» du propriétaire. Le propriétaire acceptera-t-il une prolongation de la durée du bail, en échange d'un espace plus petit et d'un loyer mensuel inférieur ? Qu'en est-il de la réduction de l'espace sans prolongation de la durée, mais en payant un prix au pied carré plus élevé de sorte que vous payez moins, dans l'ensemble, mais il y a une augmentation de loyer par pied carré pour le propriétaire, et le propriétaire a maintenant plus, espace libre à louer à un autre ? Nous pourrions également penser à notre « bâton » pour le propriétaire, que nous abordons dans les options trois à six, ci-dessous.
Une deuxième option, toujours souhaitable, consiste à sous-louer la partie de votre espace à une autre entité, réduisant ainsi votre espace et vos coûts. Les premiers obstacles ici sont de s'assurer que votre bail permet une sous-location - avec ou sans l'approbation du propriétaire - et de déterminer si vous devez rester « sur le crochet » pour le montant total du bail. Au premier point, « l'approbation ne doit pas être refusée sans motif valable » est une norme favorable en Caroline du Nord pour le sous-bailleur-locataire ; à ce dernier point, la plupart des propriétaires acceptant un sous-locataire exigeront que vous, en tant que locataire, restiez responsable du montant total du loyer et ne voudront rien avoir à faire avec le sous-locataire, de sorte que le sous-locataire est, fondamentalement, votre locataire, seul. De plus, idéalement, la sous-location correspond à un dollar pour un dollar de votre prix par pied carré parce que vous aurez un « net zéro » et parce que de nombreux bons baux vous obligeront à rendre compte au propriétaire de tout montant payé au-dessus du taux de location du parent..
Une troisième option, bien plus difficile, consiste à réduire votre espace de manière unilatérale, à noter la cession de cette partie et à remettre proportionnellement moins de loyer au propriétaire, et à voir si le propriétaire accepte cette cession et un montant moindre comme ratification. Ou peut-être comme un accord et une satisfaction. Comme pour tout effort, vous devrez examiner de près les conditions de votre bail pour déterminer s'il existe des dispositions exécutoires concernant l'acceptation de loyers inférieurs ou la renonciation.
Une quatrième option ? Eh bien, y a-t-il un moyen de sortir de votre bail actuel? Le bail est-il nul (il y a peut-être des problèmes de politique publique) ou même annulable (peut-être y a-t-il des fausses déclarations sur l'espace) ? Peut-être le bail manque-t-il de dispositions importantes, ou est-il autrement déficient à certains égards importants, comme la désignation de la mauvaise propriété ou des mauvaises parties au contrat ? Existe-t-il des dispositions permettant des allègements, comme des clauses de force majeure très, très claires (et favorables) ou des clauses unilatérales de modification de bail ? Mec, "force majeure" est le mot de l'année, hein ?
Une cinquième option pourrait être de résilier le bail. Y a-t-il des manquements au bail, de préférence incurables, de la part du propriétaire ?
Une sixième option, plongeant les profondeurs les plus agressives des options, pourrait être de s'éloigner de l'espace et du bail. Quels sont les risques ? Quel est l'alignement du parti, et y a-t-il une garantie ? Une chose à rechercher est l'obligation d'atténuation (lire : relouer votre espace) de la part du propriétaire, qui peut être levée dans les baux commerciaux en Caroline du Nord. Et, même si l'obligation n'est pas levée, je ne compterais pas sur l'atténuation comme votre grâce salvatrice ; si vous avez besoin de moins d'espace, qu'est-ce qui vous fait penser qu'il y a d'autres demandes d'espace telles que la relocation va réussir ?
Ces options ne sont pas exclusives les unes des autres, ni linéaires dans leur application. Mais ce sont des options à considérer et à discuter avant que le besoin d'agir ne se fasse sentir et que les opportunités s'amenuisent.
En fin de compte, un bon conseil aidera un locataire commercial à mener son S.W.O.T. analyse et trouver la ou les solutions les plus adaptées.
Copyright © 2021 Womble Bond Dickinson (US) LLP Tous droits réservés. National Law Review, Volume XI, Numéro 180
