L'ère des baisses de loyer pandémiques semble être terminée. Durant la crise du COVID-19 les gens ont déménagé en banlieue ou emménagé chez des proches et les loyers dans de grandes villes ont baissé. Mais désormais à Los Angeles, San Francisco ou New York les loyers sont repartis à la hausse et les experts affirment que ces prix vont probablement continuer à augmenter.
"Les propriétaires sont vraiment désireux de faire payer plus plutôt que moins", a déclaré Rob Warnock, associé chez Apartment List. Et les données montrent que le loyer médian à Los Angeles a augmenté de 3,6% par rapport à son niveau le plus bas. On s'attend à ce que cette hausse se poursuive et que dès la fin de l'été les loyers dans les grandes villes dépassent les niveaux de février 2020, c'est-à-dire avant la pandémie.
À Los Angeles, le loyer médian d'un appartement vacant a atteint qon niveau le plus bas de 1717 dollars en janvier et n'a cessé d'augmenter depuis, selon les données du site de location Apartment List. D'autres sources de données montrent également une augmentation régulière depuis le début de l'année, que les analystes ont attribuée à la croissance de l'emploi et au retour de la demande pour la vie urbaine alors que la pandémie s'estompe et que l'économie redémarre.
Les loyers ont baissé l'année dernière, car les gens ont quitté les appartements des grandes villes pour plus d'espace et ont acheté des maisons ou encore parce qu'ils ont perdu leur emploi et ont décidé d'emménager avec leur famille. Dans le même temps, l'afflux habituel de personnes à la recherche d'un nouvel emploi ou d'un établissement d'enseignement supérieur a diminué.
Les propriétaires ont déclaré qu'ils ont été contraints de réduire les loyers pour remplir un nombre croissant d'appartements vacants. Dans le comté de Los Angeles, les loyers ont le plus baissé dans la partie haute du marché, mais ont quelque peu diminué dans la partie basse, dans des immeubles généralement plus anciens et plus délabrés, selon plusieurs sources de données.
Dans quelle mesure et à quelle vitesse les loyers vont-ils augmenter ?
Lundi, le taux de vacance des appartements dans le comté de Los Angeles était tombé à 5,8% après avoir atteint un pic de 6,2% en novembre, selon le fournisseur de données immobilières CoStar.
Chuck Eberly, qui gère environ 3000 appartements dans la région de Los Angeles, est le premier à constater cette nouvelle demande. Il a déclaré que les vacances sont en baisse dans l'ensemble du portefeuille d'Eberly Co. et que les loyers ont augmenté de 5 à 10% par rapport au niveau le plus bas de la pandémie.
"Nous attirons beaucoup de visiteurs dans nos propriétés", a-t-il déclaré. "Je pense que c'est en grande partie une question de sécurité quant à l'évolution de l'économie et de la pandémie."
La hausse des loyers, cependant, ne signifie pas que le marché est de retour à ses jours ultra-concurrentiels avant 2020. Warnock a déclaré que les loyers augmentent plus rapidement que la normale en ce moment, mais une partie de l'augmentation est probablement due aux augmentations saisonnières typiques au printemps et en été.
Eberly a déclaré que les loyers des propriétés de l'entreprise sont encore inférieurs de 15 à 20 % à ce qu'ils étaient avant la pandémie, et que les locataires potentiels négocient en citant des concurrents dont les offres sont moins chères.
Dans l'ensemble, les logements vacants dans le comté de Los Angeles sont toujours en hausse de près d'un point de pourcentage par rapport à début mars 2020. Le loyer médian du comté de L.A. était de 1 776 $ par mois en mai, soit 2,7 % de moins que le niveau de février 2020, selon Apartment List.
Le loyer médian dans la ville de L.A. était de 1 779 $ en mai, soit 5 % de moins que le taux de février 2020.
Selon les analystes, la reprise de l'économie continuera probablement à favoriser ces augmentations, alors que la Californie marque ce que les responsables ont décrit comme une réouverture complète mardi, avec la fin de la plupart des restrictions commerciales liées à la pandémie.
Greg Willett, économiste en chef de la société immobilière RealPage, a déclaré qu'il y a un large consensus sur le fait que les loyers vont augmenter à l'avenir, mais qu'il y a un débat sur la rapidité de cette augmentation.
"Certaines personnes pensent que cela se produit pratiquement du jour au lendemain, car tout le monde est vacciné et commence théoriquement à retourner au bureau", a-t-il déclaré. "Nous sommes plutôt dans une perspective de moulin lent. "
Où les loyers deviennent-ils plus chers ?
Il y a des différences selon l'endroit où l'on regarde et le type de logement.
Ryan Patap, directeur de l'analyse du marché chez CoStar, a déclaré que la croissance des loyers a été plus forte dans les banlieues comme Antelope Valley, car les gens pendant la pandémie ont cherché de plus en plus d'espace à un prix abordable.
Il s'attend à ce que ce type de migration se poursuive, du moins à court terme, et c'est l'une des raisons pour lesquelles il ne prévoit pas d'augmentation massive des loyers.
Le marché de l’immobilier de luxe aux Etats-Unis redémarre
Une propriété avec un pavillon pour les invités et une piscine, trois œuvres d’art accrochés sur le mur (un Rembrandt et deux Picasso), d’un total de 1000 m2, est vendue à 48 millions de dollars. Un prix qui s’avère particulièrement élevé ! Et pourtant, le marché de l’immobilier Etats Unis n’est qu’en plein redémarrage. Selon un responsable de réseau d’agences spécialisé dans les biens haut de gamme, 657 transactions ont dépassé le seuil des 5 millions au cours des 12 derniers mois, soit une hausse de +40%.
Comme on constate une nouvelle vague de demande, les prix sont forcément revus à la hausse. Toujours selon le responsable, les prix enregistrent un bond de 30% depuis un an, même si les performances de 2007 ne sont pas encore atteintes. Cette inflation est visible à New York, où les appartements dans les trois tours de Manhattan sont déjà très prisés. Au second trimestre, le marché enregistre un prix moyen de 7,93 millions de dollars, contre 5,76 millions au premier trimestre, soit une hausse de +37%, pour un condominium.
Une inflation encore ciblée
Avec le « retour à la normale » du quotidien, avec une fin prévue de la crise sanitaire, trois villes sont les plus concernées par la flambée des prix : Los Angeles, New York, Miami. La raison ? Ces destinations sont les plus prisées par les milliardaires venus des quatre coins du monde. Par exemple, un Français y vient pour débourser 40 dollars de dollars pour une maison sur la plage de Malibu. Tandis qu’un Chinois n’hésite pas à faire un chèque de 34 millions pour une propriété sur Sunset Boulevard, à Beverly Hills. Cette forte appétence par les étrangers des propriétés en Californie est d’ailleurs très palpable. 30% des transactions immobilières sont en effet faites avec des étrangers, dont 18% sont des Chinois. Force est de constater que beaucoup de Chinois achètent des propriétés à Pasadena, au nord-est de Los Angeles.
