Récemment, la Federal Housing Finance Administration (FHFA) – conservateur de Fannie Mae et Freddie Mac – a prolongé le moratoire pour les expulsions et les saisies jusqu’à la fin de l’année. De nombreux propriétaires ont poussé un soupir de soulagement.

En effet, au cours des derniers mois, le nombre d’emprunteurs avec des abstentions actives a diminué. Mais ce n’est pas une raison d’optimisme. La question la plus grave est de savoir combien de propriétaires sont maintenant délinquants. D’ici la fin de 2020, plusieurs millions d’emprunteurs qui ont bénéficié d’une abstention hypothécaire auront passé neuf mois sans effectuer de paiement hypothécaire.

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Quel impact cela aura-t-il sur les marchés immobiliers et hypothécaires aux États-Unis ? Commençons par les prêts assurés par la FHA. Selon le rapport « Neighborhood Watch » de HUD de juillet 2020, 17% des 8 millions de prêts hypothécaires assurés sont désormais en souffrance. Ce pourcentage comprend les hypothèques en abstention ainsi que celles non en abstention. Les zones métropolitaines durement touchées comprennent New York avec 27,2%, Miami avec 24,4% et Atlanta avec 21%.

Les hypothèques titrisées privées et non garanties (sans agence) qui remontent aux années folles de la bulle et qui sont toujours actives sont une autre raison de s’alarmer. C’étaient les millions de prêts subprime et autres prêts non privilégiés qui ont été assurés de manière flagrante, dont beaucoup de manière frauduleuse.

Au sommet de cette activité à la fin de 2007, plus de 10 millions de ces prêts hypothécaires étaient en cours avec une dette totale de plus de 2,4 billions de dollars. Pas plus tard qu’en 2018, 25% de tous les emprunteurs en souffrance dans tout le pays n’avaient pas effectué de paiement hypothécaire depuis au moins cinq ans. Dans l’État de New York, dans le New Jersey et à Washington, D.C., ce pourcentage était supérieur à 40%.

Gardez à l’esprit que ces taux de délinquance extrêmement élevés existaient bien avant le déclenchement de la pandémie COVID-19. Depuis mars de cette année, les taux de défaillance des prêts hypothécaires à risque ont inversé une baisse de 10 ans et ont grimpé à 23,7% en juillet Les autres taux de défaut de paiement des prêts hypothécaires à l’ère de la bulle de premier ordre étaient également nettement plus élevés.

Selon Inside Mortgage Finance, les gestionnaires d’hypothèques avaient allégé la douleur des propriétaires de ces titres adossés à des créances hypothécaires non garantis (RMBS) en faisant valoir le principe de délinquance et les intérêts. Mais dans le dernier rapport de TCW, près d’un tiers de ces paiements en souffrance n’avaient pas été avancés aux propriétaires à la fin du mois de juillet.

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La législation Dodd-Frank de 2010 a tenté de remédier aux problèmes qui avaient conduit à l’effondrement des logements. Il a créé une nouvelle norme pour les prêts de qualité inférieure, qui ont été nommés prêts hypothécaires non qualifiés (non QM). C’étaient des prêts hypothécaires qui ne répondaient pas aux normes de souscription de Fannie Mae ou Freddie Mac et ne pouvaient donc pas être garantis par eux. Le taux de défaillance de ces prêts hypothécaires a grimpé en flèche lors des verrouillages du COVID-19 et s’est établi à 21,3% à la fin du mois de juin.

Quant à Fannie Mae, 203 milliards de dollars de prêts garantis par eux étaient en abstention au 30 juin. New York, la Floride et le New Jersey avaient des taux d’abstention à deux chiffres. Sur les 100 milliards de dollars de prêts de l’époque de la bulle encore garantis par Fannie Mae, 15% étaient en abstention. Dans son rapport financier 10-Q du deuxième trimestre 2020, l’agence a montré 194 milliards de dollars de prêts en souffrance graves avec des arriérés de plus de 90 jours.

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Les grands métros, dont Chicago, Philadelphie et New York, ont vu un pourcentage accru de prix d’inscription réduits.

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Les sceptiques peuvent se demander pourquoi je suis si préoccupé par ces taux élevés de délinquance. Après tout, les taux de défaillance des prêts hypothécaires à risque étaient beaucoup plus élevés pendant le krach de 2008-2010. De plus, les prix des maisons se sont redressés depuis 2012 et les prix n’ont même pas encore commencé à baisser. Alors, quel est le problème ?

C’est une question juste. Évidemment, les prix se sont redressés depuis 2013. Mais cette reprise est totalement artificielle. Les gestionnaires de prêts hypothécaires sont tout aussi réticents maintenant à exclure les emprunteurs gravement délinquants qu’ils l’étaient entre 2010 et 2013.

Les rapports des médias sont euphoriques quant à la forte reprise du marché du logement au cours des derniers mois. En vérité, les ventes de maisons aux États-Unis n’étaient que 5% plus élevées en juillet qu’un an auparavant, selon le courtier en ligne Redfin. À New York, les ventes en juillet se sont effondrées de 35% par rapport à juillet 2019. Pire encore à New York, les inscriptions ont grimpé de 65% en juillet alors que les résidents continuaient de fuir la calamité du verrouillage dans la Big Apple.

Un chiffre révélateur est le pourcentage de vendeurs de maisons qui ont dû baisser leur prix demandé en août. San Francisco a affiché le pourcentage le plus élevé de prix demandés réduits depuis que Redfin a commencé à le suivre – 24,5%. D’autres grands métros, notamment Chicago, Philadelphie et New York, ont également connu une augmentation du pourcentage de prix d’inscription réduits par rapport à l’année précédente.

Denver – l’un des marchés les plus chauds du pays il y a quelques années – a dominé le pays en août, 41% des vendeurs de maisons étant contraints de réduire leur prix demandé. Un autre ancien marché brûlant – Seattle – était le deuxième plus élevé à 31% avec Tampa, en Floride. Ce sont des signes d’affaiblissement des marchés.

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Le désordre actuel en matière de logement et d’hypothèque est le résultat de quelque chose que nous n’avons jamais vu auparavant – un verrouillage de la majeure partie de l’économie américaine.

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Il est essentiel de comprendre que le désordre actuel du logement et des hypothèques est le résultat de quelque chose que nous n’avons jamais vu auparavant – un verrouillage de la majeure partie de l’économie américaine depuis six mois maintenant, avec peu de fin en vue.

À quel point est-ce mauvais maintenant ? Le courtier en ligne Apartment List publie une enquête mensuelle auprès d’environ 4 000 locataires et propriétaires. L’enquête la plus récente publiée au début du mois d’août a révélé que 33% des personnes interrogées n’avaient pas été en mesure de payer l’intégralité du loyer ou du prêt hypothécaire la première semaine d’août. C’était une augmentation de 21% en avril. Au début du mois d’août, 32% des personnes interrogées avaient des factures de logement impayées des mois précédents. Pour les propriétaires ayant des arriérés hypothécaires, 13% d’entre eux devaient plus de 2 000 $.

En prolongeant le moratoire de forclusion jusqu’à la fin de 2020, la FHFA a semblé indiquer qu’elle n’était pas prête à ouvrir les vannes de forclusion. Cela peut être vrai; ils ne sont pas disposés à laisser les militaires se saisir pendant que la pandémie est toujours avec nous. Pourtant, les décès et les hospitalisations liés au COVID sont en baisse constante dans le pays depuis près de quatre mois. Si cette tendance se poursuit, il est difficile de voir comment les États avec les verrouillages les plus draconiens – y compris New York et la Californie – peuvent réprimer beaucoup plus longtemps.

Que pourrait-il se passer lorsque les États levaient enfin leurs verrouillages ? Premièrement, la vigueur apparente du marché du logement dans la plupart des grands métros a été davantage causée par la chute des inscriptions immobilières actives que par les faibles taux d’intérêt. La baisse des taux d’intérêt a entraîné un refinancement record. Bien que des centaines de milliers d’habitants de grands métros tels que New York, San Francisco et Los Angeles aient fui vers des endroits plus verts et moins perturbateurs, l’effondrement des listes indique que la plupart ont choisi de ne pas mettre leur maison sur le marché. Cela changera probablement bientôt. Cela se passe peut-être déjà à New York.

Deuxièmement, les petits propriétaires ont été dévastés par les verrouillages. Les résultats de la dernière enquête publiée par l’Association nationale des propriétaires indépendants (NAIL) ont révélé que le pourcentage de répondants ayant reçu un paiement intégral du loyer de leurs locataires a chuté à 55% en juin contre 83% en février. Près de 20% avaient des propriétés locatives vacantes en raison du COVID-19, tandis que 60% étaient en mesure d’offrir une sorte de plan de paiement aux locataires pour rembourser le loyer.

Gardez à l’esprit qu’au moins 15 millions de propriétés appartiennent à ces petits propriétaires dans tout le pays. Beaucoup se trouvaient dans une situation financière précaire avant même le début des verrouillages. À moins que la situation de l’emploi de leurs locataires ne s’améliore, des millions de ces investisseurs pourraient être anéantis et contraints de jeter leurs propriétés sur le marché. Tôt ou tard, le joueur de cornemuse doit être payé.

Keith Jurow est un analyste immobilier qui couvre la débâcle des prêts immobiliers de l’époque de la bulle et ses conséquences. Contactez-le sur www.keithjurow.com.

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