Une large coalition de leaders du secteur hypothécaire et financier a envoyé samedi un appel aux régulateurs fédéraux, demandant des liquidités désespérément nécessaires pour maintenir le système hypothécaire en place pendant la pandémie de coronavirus, alors que les demandes des emprunteurs pour le programme fédéral d'abstention hypothécaire affluent de manière alarmante. taux.

La loi sur les soins, qui vise à limiter les dommages économiques causés par COVID-19, exige que tous les emprunteurs ayant des hypothèques garanties par le gouvernement – environ 62% de toutes les hypothèques de premier rang selon Urban Institute – soient autorisés à retarder au moins 90 jours de paiements mensuels. et peut-être jusqu'à un an.

Renflouement du coronavirus : Il va y avoir un chaos complet : PDG de Mortgage

Ces paiements devraient ensuite être effectués ultérieurement au moyen d'un plan de paiement. Les agents de service accordent les reports de paiement aux emprunteurs sans poser de questions, comme l'exige la loi, mais les agents de service doivent toujours payer les détenteurs d'obligations hypothécaires.

En temps normal, ils ont suffisamment pour couvrir ces paiements et, en fait, à la fin de l'année dernière, le taux de défaillance hypothécaire était proche d'un creux record, selon CoreLogic. Maintenant, ce taux monte en flèche et les agents de service n'ont pas assez de liquidités pour couvrir ces paiements aux obligataires.

La coalition, qui comprend la Mortgage Bankers Association, la National Association of Home Builders, la National Association of Realtors, les Independent Community Bankers of America, les US Mortgage Insurers et la National Apartment Association, a publié samedi un communiqué de presse disant: « L'échelle de ce programme d'abstention n'aurait pas pu être prévu par les gestionnaires de prêts hypothécaires, ni pleinement anticipé par les régulateurs … il incombe donc au gouvernement de fournir une facilité de liquidité pour les gestionnaires de logements unifamiliaux et multifamiliaux … tout retard supplémentaire pourrait entraîner une plus grande incertitude et la volatilité du marché. « 

M. Cooper, le plus grand gestionnaire non bancaire du pays, avec près de 4 millions de prêts principalement financés par le gouvernement, a déjà accordé plus de 80 000 abstentions et les demandes continuent d'affluer. Jay Bray, PDG de M. Cooper, a aidé les régulateurs fédéraux à mettre en place le plan. Il a dit qu'on lui avait dit qu'il y aurait de l'argent fédéral pour les militaires, mais cette partie de l'accord n'a jamais atteint l'acte final.

« Il est franchement frustrant et ridicule que nous n'ayons pas de solution en place », a déclaré Bray. « Il va y avoir un chaos complet. Nous sommes le plus grand non bancaire. Nous avons un bilan solide, mais pour l'industrie dans son ensemble, vous allez bientôt commencer à voir des problèmes. »

Dans une interview accordée mercredi à CNBC, Mark Calabria, directeur de l'Agence fédérale de financement du logement, qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac, a déclaré qu'il estimait qu'environ 2 millions d’emprunteurs demanderaient l'abstention d'ici mai. Il n'est pas d'accord pour dire que les agents ont besoin de liquidités maintenant, mais plus tard.

« Si cela va au-delà de deux ou trois mois, et que nous commençons à empirer, alors cela va être très difficile, et nous allons certainement commencer à voir certaines entreprises se retrouver avec beaucoup de problèmes de liquidité », Dit la Calabre.

D'autres, cependant, ont des estimations beaucoup plus élevées pour le programme d'abstention. Laurie Goodman, codirectrice du Housing Finance Policy Center de l'Urban Institute, a prédit le pire des cas, près de 12 millions d’emprunteurs recevant une sorte d'abstention au coût de 66 milliards de dollars pendant six mois. Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's Analytics, a prédit qu'environ 15 millions de ménages recevraient une certaine tolérance sur leurs prêts immobiliers.

« Nous avons eu une énorme augmentation en avril, vous allez voir une autre augmentation massive au milieu du mois quand ils [borrowers] sont considérés comme en retard, et une autre augmentation massive en mai « , a déclaré Bray. » Ils vont avoir besoin de ces plans d'abstention, et cela va continuer à croître à un rythme que, franchement, certaines personnes ne comprennent pas et rejettent la façon dont un gros problème ça va être. « 

Même alors que les Américains commencent à recevoir des chèques du gouvernement, rien ne garantit qu'ils utiliseront cet argent pour payer leurs hypothèques. Le programme d'abstention interdit aux agents de service de demander une preuve de difficultés. Bray a dit que c'était la bonne voie.

« Je ne crois pas que ce soit un aléa moral. Ce n'est pas un plan de pardon de paiement. Disons que c'est trois mois, à la fin de cette période, ils peuvent rembourser, effectuer un paiement partiel ou effectuer une sorte de modification, puis là sera une sorte de documentation requise « , a déclaré Bray.

Mais d'autres ne sont pas d'accord.

« Lancer cela sans montrer de preuves de difficultés a été une décision scandaleuse, scandaleuse », a déclaré David Stevens, qui dirigeait la Federal Housing Administration pendant la crise des prêts hypothécaires à risque et est un ancien PDG de la Mortgage Bankers Association. « L'administration a fait une énorme erreur en introduisant un risque moral et en mettant un risque extraordinaire dans le secteur privé qui pourrait effondrer le marché hypothécaire. »

Stevens a déclaré que les emprunteurs auraient dû être tenus de montrer au moins une preuve de difficultés, ce qu'ils ont dû faire lors du renflouement des prêts hypothécaires à risque. Mis à part le risque moral, il a également soutenu qu'une facilité de liquidité pour les agents de service était essentielle.

« Il s'agit d'une crise si facilement corrigeable », a-t-il déclaré. « Les GSE [Fannie Mae and Freddie Mac] depuis des années, la communauté de service a toujours assuré qu'en cas d'événement de crédit majeur, elle serait là pour s'assurer de fournir la liquidité. D'après ce que nous entendons, et nous ne pouvons pas le vérifier, le directeur de la FHFA a ordonné aux GSE de ne pas mettre en place de liquidité ou d'avance. « 

Lorsqu'on lui a demandé une réponse à l'appel de l'industrie, la Calabre a refusé lundi de commenter.

Stevens et Bray ont déclaré qu'en raison de ce risque nouveau et important sur le marché hypothécaire, il est soudainement beaucoup plus difficile pour les emprunteurs d'obtenir de nouveaux prêts ou de refinancer des hypothèques actuelles. Wells Fargo impose déjà des restrictions sur les prêts jumbo à ses clients.

« Cela va juste créer plus de peur dans le secteur des services non bancaires. Les banques qui les desservent vont commencer à ne pas prêter », a déclaré Bray. « En fin de compte, cela affecte les propriétaires. Ils ne pourront pas être servis parce que ces entreprises seront au milieu d'une crise. Nous avons vu beaucoup d'entreprises fermer leurs portes, et si vous commencez à fermer les portes des réparateurs, vous » re impact sur la vie des gens beaucoup plus que d'autres secteurs. Vous parlez de leurs maisons. C'est le plus grand atout dont ils disposent. «