Au cœur de certaines grandes villes, les immeubles de bureaux prédominent

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Remarque  : Les limites du quartier des affaires du centre-ville définies par CoStar. Les écarts dans les empreintes au niveau des bâtiments individuels peuvent être le résultat d'une construction ou d'une démolition récente, ou d'un désalignement entre les données satellitaires et les données CoStar. Source : CoStar

Le quartier des bureaux du centre-ville était vulnérable. Même avant le Covid.

Limites du quartier des affaires du centre-ville définies par CoStar. Les écarts dans les empreintes au niveau des bâtiments individuels peuvent être le résultat d'une construction ou d'une démolition récente, ou d'un désalignement entre les données satellitaires et les données CoStar. Source : CoStar

Les quartiers d'affaires modernes du centre-ville de nombreuses grandes villes américaines ont été créés par soustraction : d'abord les résidents ont quitté le centre-ville, puis les artisans et les grossistes, puis les musées, les théâtres et les petits détaillants, et - le coup final - les grands magasins.

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Ce qui restait au cœur de nombreuses villes au 20e siècle, ce sont des blocs et des blocs d'immeubles de bureaux remplis peut-être 10 heures par jour, cinq jours par semaine - une monoculture urbaine précaire. Il était déjà sensible aux chocs et aux récessions avant la pandémie. Et maintenant, avec l'avenir du travail de bureau profondément incertain, ce moment a aiguisé le débat sur ce que devrait être le centre-ville, sinon le domaine de l'immobilier de bureau guindé avant tout.

Dans certains quartiers d'affaires du centre-ville, 70 à 80 % de tous les biens immobiliers sont dédiés à des bureaux, selon une analyse Upshot avec CoStar, une société qui suit l'immobilier jusqu'au bâtiment individuel. Cela signifie qu'il y a peu de résidents pour soutenir les restaurants la nuit ou pour garder les comptoirs-repas ouverts si les employés de bureau restent à l'écart, et peu de raisons pour que les visiteurs y passent du temps ou de l'argent le week-end.

Où les bureaux dominent l'immobilier du centre-ville

Les bureaux représentent une nette majorité de la superficie immobilière dans de nombreux quartiers d'affaires centraux.

Part du centre-ville qui est :

Part du centre-ville qui est :

Remarque : le centre-ville de New York comprend tout Manhattan en dessous de la 59e rue. Les données excluent les maisons unifamiliales. « Autres » comprend les bâtiments industriels, les hôpitaux, les musées, les arénas, les palais de justice, les bâtiments gouvernementaux et les parcs de stationnement, entre autres utilisations. Source : CoStar

Et cela signifie que l'assiette fiscale du centre-ville d'une ville dépend fortement de la valeur des immeubles de bureaux, que les rues deviennent calmes lorsque les travailleurs rentrent chez eux et que la partie la plus centrale et la plus accessible de la ville - aussi souvent la plaque tournante d'un système de transport en commun - est peu utilisée. du temps. C'est le cas dans certaines parties des quartiers financiers de San Francisco et de Boston, et dans des parties du centre-ville de Washington et du Chicago Loop, où les bureaux contrôlent la grande partie de tous les biens immobiliers.

"N'importe quel directeur financier vous dirait que c'est fou", a déclaré Tracy Hadden Loh, une chercheuse de la Brookings Institution qui a analysé l'immobilier de bureau. Les centres-villes, comme les portefeuilles d'investissement, sont plus durables lorsqu'ils sont diversifiés. L'année dernière l'a clairement montré dans des endroits comme Midtown Manhattan, où les évaluations de l'impôt foncier, l'achalandage des transports en commun et les revenus des petites entreprises ont particulièrement chuté pendant la pandémie.

Les données de CoStar remontant à 2006 montrent que de nombreux centres-villes de grandes villes se sont éloignés des espaces de bureaux strictement, ajoutant des dortoirs universitaires, des immeubles d'appartements et des attractions civiques. Les villes où le « centre-ville » signifie de plus en plus que les bureaux sont susceptibles d'être plus résilients à la sortie de la pandémie, selon les chercheurs et les responsables du centre-ville.

Vers 21h. au centre-ville d'Austin.Ilana Panich-Linsman pour le New York Times

"Penser que nous allons réussir dans des villes avec uniquement des quartiers de bureaux à usage unique - ce n'est pas une formule pour réussir", a déclaré Paul Levy, directeur de longue date de l'organisation d'amélioration du centre-ville à Philadelphie. « Et la plupart des villes l’ont réalisé au cours des 20 dernières années. »

Cette récente histoire de réinvention du centre-ville, cependant, va à l'encontre d'un siècle d'histoire, alors que les résidents et les commerces de détail sont partis pour les banlieues et que les autoroutes et les parkings ont pris leur place.

"Nous voulons être le genre de quartier complet où vos résidences, votre travail, vos nettoyeurs à sec, votre banque, votre garderie sont tous accessibles à pied", a déclaré Michele Van Hyfte, vice-présidente de l'aménagement urbain au centre-ville. Alliance d'Austin.

La pandémie a révélé que le centre-ville d'Austin n'était pas encore devenu cela, même après 20 ans d'essais. Et cela a montré que la région n'abritait toujours pas suffisamment de résidents, a déclaré Mme Van Hyfte, car de nombreux restaurants et magasins ont dû fermer leurs portes.

« Si nous avions eu plus d'habitants au centre-ville, auraient-ils pu survivre ? a dit Mme Van Hyfte. "Je ne sais pas si nous pouvons dire cela d'avance, mais cela aurait certainement aidé."

Pourtant, le centre-ville d'Austin fait partie des quartiers qui ont le plus changé depuis 2006, selon les données de CoStar. Son horizon a été remodelé par de nouveaux gratte-ciel, dont beaucoup sont des appartements, des hôtels ou des bâtiments qui mélangent des bureaux avec d'autres usages. Les restaurants et les lieux de divertissement ont remplacé les terrains vacants et les stationnements. En 2006, 53 % de l'immobilier du centre-ville était constitué de bureaux. Aujourd'hui, ce chiffre est de 41 pour cent.

La boucle de Chicago dépend davantage des bureaux, tandis que le centre-ville d'Austin en dépend moins

Au moins 75 pour cent

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Chicago

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Il n'y a pas de définition unique du « centre-ville » ou d'un quartier central des affaires. Et les limites que nous avons utilisées ici peuvent différer de la façon dont certaines organisations commerciales ou urbanistes du centre-ville les définissent, ou de la façon dont les résidents peuvent dessiner le « centre-ville » dans leur esprit.

Nous avons adopté la définition de CoStar du marché de l'immobilier d'entreprise du centre-ville ou central dans chacune des 50 plus grandes régions métropolitaines (pour les plus grandes villes, nous avons combiné des marchés comme East, West et Central Loop à Chicago). Nous avons exclu les villes où ces limites englobent d'importants logements unifamiliaux à proximité, que CoStar ne suit pas.

Cette définition produit généralement une fenêtre étroite sur les centres d'emploi les plus intensifs - ou, les endroits les plus à risque lorsque de nombreux travaux n'ont plus à être effectués au bureau.

Les données reflètent toutes les superficies en pieds carrés des bâtiments reconnaissables au niveau de la rue : tours de bureaux avec halls surveillés, grandes banques avec guichets automatiques au rez-de-chaussée, façades indescriptibles avec restaurants ouverts uniquement pour le petit-déjeuner et le déjeuner.

En période pré-pandémique, le manque de diversité dans les utilisations des bâtiments pourrait se reproduire d'autres manières, comme dans le quartier financier de Boston.

"Cela ressemble à un endroit très riche, très blanc, plutôt masculin", a déclaré Angie Liou, directrice exécutive de l'Asian Community Development Corporation à Boston, qui est active dans le quartier de Chinatown bordant le Financial District. « À l'heure du déjeuner, tout le monde est en costume et ses chaussures de fantaisie. »

Downtown Boston à la fin d'une journée de travail.Philip Keith pour le New York Times

Mais même certaines parties du centre-ville de Boston ont considérablement changé depuis les années 1990. Il y a une génération, le quartier des théâtres voisin (qui se trouve en dehors de nos frontières CoStar) était le site de théâtres abandonnés et d'un opéra fermé. "Ce n'était pas un endroit où les gens penseraient aux fêtes de quartier et aux dîners en plein air se déroulant dans la rue, ou aux personnes vivant ici", a déclaré Rosemarie Sansone, présidente du Downtown Boston Business Improvement District.

Depuis 2000, son organisation compte quatre théâtres, quatre résidences universitaires, trois hôtels et 1600 logements qui ont ouvert (ou rouvert) dans le quartier. Une autoroute qui traversait le centre-ville a été détournée en tunnel et l'ancienne chaussée a été remplacée par un parc.

Les forces qui avaient creusé le centre de Boston étaient similaires dans de nombreuses villes, où le centre-ville abritait autrefois des logements, des magasins, des divertissements, des bureaux gouvernementaux, des commerçants et des hôtels. Au début du 20e siècle, les habitants ont commencé à s'éloigner. Mais les promoteurs immobiliers du centre-ville pensaient qu'il s'agissait d'un progrès au travail : les résidents se décentraliseraient, mais ils auraient toujours des raisons de revenir au centre-ville.

Employés de bureau prenant leur pause déjeuner dans le centre-ville de Boston.Philip Keith pour le New York Times

"Les gens qui pensaient savoir de quoi ils parlaient étaient vraiment très contents de l'idée que le centre-ville soit strictement commercial", a déclaré Robert Fogelson, un historien qui a écrit un livre sur les centres-villes américains. "Ils en étaient très contents jusqu'à ce qu'il tombe en panne."

Les détaillants et les musées qui n'avaient pas les moyens d'acheter de l'immobilier au centre-ville ont suivi les résidents qui sont partis. Des succursales de grands magasins de banlieue ont été ouvertes, ancrant de nouveaux centres commerciaux avec un grand parking. Finalement, des emplois ont également disparu. Les propriétaires fonciers du centre-ville et les responsables municipaux ont réagi en démolissant des bâtiments pour les parkings et en érigeant des autoroutes pour attirer les banlieusards blancs de la classe moyenne. Les projets de rénovation urbaine mieux connus pour la démolition des quartiers populaires étaient également essentiels pour développer à leur place des centres-villes modernistes et riches en bureaux.

Les travailleurs de la construction sur leur pause au centre-ville d'Austin.Ilana Panich-Linsman pour le New York Times

Les villes aux prises avec des difficultés financières croissantes en sont venues à considérer les immeubles de bureaux commerciaux comme la forme de développement la plus lucrative (un immeuble de bureaux, contrairement à un nouvel appartement, est également moins susceptible d'attirer la demande de parcs publics et d'écoles coûteux). Ces pressions étaient particulièrement aiguës dans une ville comme Boston qui compte tant de collèges, d'organisations à but non lucratif et d'églises exonérés d'impôt, a déclaré Karilyn Crockett, professeur d'histoire urbaine, de politique publique et de planification au M.I.T. En conséquence, le centre-ville s'est transformé en un endroit bien différent du front de mer rocailleux des commerçants, des travailleurs du textile et des emplois de transport immigrés.

« Maintenant, ces tours, ces espaces commerciaux et ces espaces de bureaux racontent l'histoire des villes en tant que zones d'opportunités pour les cadres supérieurs et les cadres intermédiaires », a déclaré le professeur Crockett.

Dans la monoculture qui s'est formée au centre-ville de Dallas, 45 millions de pieds carrés d'espace de bureau étaient dominés dans les années 1980 par seulement deux industries, l'énergie et la finance, qui ont ensuite été frappées par un effondrement économique. À la fin des années 90, 40 bâtiments étaient vacants.

La leçon que les centres-villes ont besoin de plus que des bureaux n'est "pas seulement vraie dans ce monde post-Covid", a déclaré Kourtny Garrett, directeur de Downtown Dallas, Inc. "Pour nous à Dallas, c'est vrai depuis le grand crash des années 80. "

Mme Garrett a eu des flashbacks sur cette époque le jour de mars de l'année dernière lorsque le comté de Dallas a émis son ordonnance de séjour à domicile en cas de pandémie. Elle était en vacances avec sa famille et son personnel n'arrêtait pas de lui envoyer des photos d'employés de bureau dans les rues, emportant leurs ordinateurs chez eux. Il n'était pas clair à ce moment-là si le centre-ville nécessiterait une autre réinvention en gros. Mais Mme Garrett pense maintenant que le plan post-années 80 s'applique toujours : construire plus de résidences, diversifier l'économie, donner aux gens des raisons de s'attarder après 17 heures.

ATX KDC, une équipe de danse K-Pop de l'Université du Texas à Austin, enregistrant un clip dans le centre-ville d'Austin.Ilana Panich-Linsman pour le New York Times

L'année dernière a également soulevé des questions quant à savoir qui peut façonner l'avenir du centre-ville. Historiquement – ​​et même aussi récemment que la guerre d'enchères nationale pour un deuxième siège social d'Amazon – une poignée de cadres au sein d'entreprises promettant de nouveaux emplois exerçaient une influence démesurée. Désormais, les décisions se sont tournées vers les travailleurs individuels, a déclaré Kristopher Larson, responsable du Hollywood Partnership à Los Angeles. Et ils seront façonnés par des demandes plus larges d'inclusion raciale et de logements abordables.

M. Larson a précédemment dirigé le district d'amélioration du centre-ville de Raleigh, en Caroline du Nord, qui est passé en 15 ans d'une capitale d'État tranquille à un centre-ville plus animé et peuplé. David Meeker, un résident du centre-ville de Raleigh, a déclaré que la transformation avait aidé à soutenir les affaires pendant la pandémie dans une brasserie dont il était copropriétaire, Trophy Brewing. Même en temps normal, il préfère l'achalandage régulier des habitués du quartier qui viennent un soir de semaine à l'essor et au déclin des visiteurs de congrès et de la clientèle d'affaires.

« S’il n’y avait pas de résidents pendant la pandémie, ce serait juste moche – vraiment, vraiment moche », a-t-il déclaré, imaginant la pandémie avec le centre-ville de Raleigh il y a 20 ans. "Ce serait juste. l'annihilation."

Les données immobilières et les limites des quartiers d'affaires du centre-ville proviennent de CoStar. Pour calculer la part de l'immobilier consacrée aux bureaux dans chaque quartier, nous avons comparé la superficie totale des bureaux à travers les propriétés d'un quartier à la superficie de tous les biens immobiliers de ce quartier, à l'exclusion des logements unifamiliaux. Les quartiers d'affaires du centre-ville ont été sélectionnés pour exclure autant que possible les maisons unifamiliales.

Dans les grands bâtiments à usage mixte, CoStar suit séparément les différentes utilisations, ce qui permet d'identifier et d'agréger séparément que certains bâtiments ont, par exemple, des commerces et des bureaux.

La catégorie d'utilisation « autre » dans les graphiques présentés ici comprend les bâtiments gouvernementaux comme la police et les casernes de pompiers ; les institutions culturelles comme les musées ; installations industrielles; hôpitaux; places de parking; et les arènes sportives, entre autres catégories plus petites.

Pour produire des cartes de plusieurs villes, nous avons combiné les données de propriété CoStar avec les données d'empreinte du bâtiment. Les écarts peuvent refléter la construction ou la démolition récente d'un bâtiment, ou un mauvais alignement entre le satellite et les données de la propriété.

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