Scott Rechler, directeur général de RXR Realty, venait de finaliser un livre blanc pour l'un des plus grands développeurs de bureaux de New York lorsque la pandémie de coronavirus a fermé la ville. Le document avait pour but de guider les décisions de RXR pour l'année à venir. Rechler a mis le document à la poubelle. « C'est devenu inutile, explique-t-il.
Des mois plus tard, lui et son équipe ont produit une nouvelle version. Mais celui-ci ne présentait pas les fortes convictions habituelles. Au lieu de cela, il s'agissait d'une série de questions sur l'avenir du bureau, l'avenir du travail et l'avenir de la ville de New York – les mêmes incertitudes qui intriguent désormais les promoteurs immobiliers, les politiciens et les directeurs généraux de la plus grande métropole américaine.
Rechler croit toujours que la ville de New York a un avenir radieux – et donc aussi les tours de bureaux qui la soutiennent. Cependant, il sait qu'ils devront changer.
"Le génie est sorti de la bouteille"... le travail à distance va changer la nature de la main-d'œuvre », dit-il. «Et donc ce qui va revenir sera clairement différent de ce qui existait avant. Nous allons tous devoir nous adapter. »
Vous n'allez pas au bureau à moins que ce soit énergisant, engageant, une expérience
Pour les développeurs, le plus grand défi sera de transformer les bureaux banals en espaces dynamiques qui favorisent la collaboration, et que les travailleurs choisiraient de visiter au moins quelques jours par semaine - même s'ils n'y étaient pas obligés. Sinon, comme l'a montré l'année dernière, beaucoup éviteront les trajets quotidiens et travailleront à domicile.
Rechler compare le défi à celui que le commerce électronique a posé aux détaillants traditionnels, les clients choisissant de plus en plus d'acheter des produits en ligne à moins qu'il ne soit pratique et agréable de visiter un magasin. «Ce sera la même chose avec le bureau», dit-il. "Vous n'allez pas au bureau ou en ville à moins que ce ne soit énergisant, engageant, c'est une expérience."
Jusqu'à présent, la plupart des New-Yorkais restent à l'écart. Chaque jour, les bureaux sont pleins à environ 20%, selon les données de Kastle Systems, la société de sécurité. Les loyers baissent alors que les locataires jettent des millions de pieds carrés d'espace non désiré sur le marché de la sous-location.
Ils sont en état de choc. Tout leur gagne-pain et leur état d'être ont été remis en question
Dans un effort pour augmenter la fréquentation, certains développeurs, tels que les sociétés liées, ont non seulement demandé à leur personnel de retourner au bureau, mais s'appuient également sur leurs fournisseurs pour qu'ils fassent de même.
"Ils sont en état de choc", déclare Ruth Colp-Haber, directrice générale de Wharton Property Advisors, un consultant de propriétaires et de promoteurs. "L'ensemble de leurs moyens de subsistance et de leur état d'être a été remis en question."
Les New-Yorkais insisteront pour que leur ville rebondisse toujours – de la ruine fiscale des années 1970, des attentats terroristes du 11 septembre 2001 ou de la crise financière mondiale de 2008. Ce qui a propulsé la ville au cours des deux dernières décennies, en particulier, est un récit sur le talent.
La raison en était que si New York pouvait attirer les meilleurs et les plus brillants du monde entier, avec un mélange unique d'arts et de culture, de restaurants et plus encore, alors les grandes entreprises afflueraient dans la ville pour les embaucher. Cela, à son tour, attirerait encore plus de talents.
Sur cette base, Google, Facebook, Disney, Pfizer et JPMorgan, entre autres, ont réalisé d'importants investissements immobiliers à Manhattan ces dernières années. Même pendant la pandémie, les grands groupes technologiques ont continué à dépenser.
bien qu'à des loyers réduits – suggère que les jeunes travailleurs veulent toujours être à New York, même après la pandémie. En mai, par exemple, plus de 9 400 baux ont été signés, le nombre le plus élevé depuis 2008.
Les chefs d'entreprise parient que le retour au bureau s'accélérera à partir de septembre, surtout maintenant que plus de 70% de la population de la ville a été vaccinée et que la plupart des restrictions Covid ont été levées. Une année de réinstallation devrait suivre.
Une enquête récente de CBRE, le courtier commercial, a révélé que 85 % des entreprises s'attendent à ce que les employés passent au moins la moitié de la semaine au bureau, avec de plus petits groupes au bureau à temps plein ou travaillant entièrement à distance.
Cela peut sembler prometteur, mais cela correspond à ce que Rob Speyer – directeur général de Tishman Speyer, le développeur new-yorkais propriétaire du Rockefeller Center et qui construit actuellement le Spiral de 65 étages à l'ouest de Manhattan – a entendu les directeurs généraux.
déclare Speyer. "Mais la plupart des PDG, dans des conversations franches, reconnaissent et soulignent l'importance que le lieu de travail a pour l'avenir de leur entreprise en raison de l'importance qu'il a pour l'avenir de leur culture."
À l'avenir, ce bureau devra avoir plus de quatre murs et un toit, explique-t-il. « Vous avez besoin d'une grande hospitalité, vous avez besoin de flexibilité, vous avez besoin de choses qui vous aideront à créer une communauté parmi votre peuple. »
Le bureau était un endroit où vous alliez travailler et maintenant ce sera un endroit où vous allez travailler ensemble
Michael Phillips, président de Jamestown, propriétaire du Chelsea Market parmi d'autres réaménagements à la mode, le dit ainsi : « Le bureau était un endroit où vous alliez travailler et maintenant ce sera un endroit où vous allez travailler ensemble. "
Qu'est-ce que cela signifie en pratique? « Plus d'espace de collaboration, plus de salles de conférence, plus de nourriture et de boissons, plus de support informatique pour que les gens puissent répondre à leurs besoins, et il y a une réelle rigidité à être dans cet environnement », dit-il.
Comme d'autres, Phillips s'attend à ce que la mode des bureaux de plus en plus densément peuplés s'inverse à mesure que les gens demandent plus d'espace et un air plus pur.
Pour RXR, cela signifie quelque chose de plus proche du confort de la maison. Il essaie de concevoir des salles de conférence qui ressemblent davantage à des salons et des espaces ouverts qui encouragent les gens à se rassembler, comme s'ils étaient dans une cuisine.
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Les entreprises, estime Rechler, ne repenseront plus leur bureau tous les 10 ans lorsqu'elles signent un nouveau bail. Au contraire, les conceptions et les équipements seront en constante évolution. RXR construit des murs et des meubles modulaires qui peuvent être changés en un week-end. Comme d'autres développeurs, il se tourne également vers l'industrie hôtelière pour imprégner ses bâtiments de l'ambiance d'un hôtel de charme ou d'un club privé.
"Pré-Covid, c'était une bonne chose à avoir, après-Covid c'est un besoin d'avoir", dit-il à propos de telles commodités. "C'est la différence."
Tout cela coûte de l'argent. RXR dépense environ 50 millions de dollars pour embellir un immeuble, le 5 Times Square, après l'expiration du bail de son locataire principal l'année dernière. C'est peut-être moins cher que l'alternative.
"Il y aura des bâtiments"... qui ne pourront pas le faire après Covid », a déclaré Rechler. "Ils vont trop ressembler à des produits de base et ils vont être obsolètes sur le plan de la concurrence."
