C'est un exercice qui soulève de nouvelles questions pour de nombreux décideurs d'entreprise sur la valeur des bureaux traditionnels et la quantité dont ils ont besoin. Et si le travail à distance s'avère temporairement plus viable – et surtout plus productif – que certains ne le pensaient, il pourrait considérablement remodeler la conception des bureaux et menacer un marché de bureaux du centre-ville qui, jusqu'à récemment, était en pleine demande.

« Cela a définitivement forcé les entreprises qui n'avaient auparavant utilisé aucune sorte de politique de travail à domicile à y réfléchir sérieusement », a déclaré le vice-président exécutif de CBRE, Kyle Kamin, qui a représenté de gros locataires technologiques, dont Google et Glassdoor, dans le leasing. grands bureaux de Chicago. « Il va y avoir un investissement incroyable (pour) simplement se préparer aux futures épidémies ou aux interruptions de la façon dont nous travaillons généralement. »

Le coronavirus COVID-19 va perturber le marché des bureaux de Chicago

La tendance du travail à domicile s'était accélérée avant la pandémie, bien qu'elle ne représente encore qu'une partie relativement faible de la population. Une analyse de la Réserve fédérale de 2017 a révélé que la part de la main-d'œuvre qui travaille principalement à domicile avait presque triplé depuis 2000 pour atteindre un peu plus de 3%.

Ce nombre, ainsi que ceux qui choisissent de travailler à domicile ou de « télétravailler » plus fréquemment, pourrait augmenter considérablement au cours des prochains mois, les employés devenant plus à l'aise avec la vidéoconférence, la messagerie instantanée et d'autres outils leur permettant de collaborer avec des collègues et de se connecter. avec les clients.

Selon une enquête réalisée à la mi-mars auprès de près de 250 dirigeants qui supervisent et conseillent les agences immobilières pour les grandes entreprises, 89% ont déclaré que l'utilisation accrue du télétravail durerait au-delà de la crise actuelle, contre 72% des personnes interrogées lors d'une enquête réalisée deux semaines plus tôt, selon à CoreNet Global, une association immobilière d'entreprise basée à Atlanta.

Cela signifie que le marché des bureaux du centre-ville – qui vient de clôturer sa meilleure année depuis 2007 – ne fait pas que surveiller une possible récession qui pourrait décimer les effectifs de certains locataires et en noyer entièrement d'autres. Il pourrait également voir beaucoup moins de demande dans une reprise.

« Pour la plupart des entreprises, être au bureau ou être à distance n'est pas un / ou – cela peut être un mélange, et pour la plupart des entreprises, c'est le cas », explique Tim Venable, vice-président senior de CoreNet Global. « Il va tout simplement y avoir plus de télétravail à l'avenir que par le passé. »

Cette idée pourrait déjà changer les plans de certaines entreprises. SPR Consulting, qui loue environ 15000 pieds carrés à Willis Tower, repense une extension de bureau qu'il envisageait en raison de ses expériences de travail à domicile ces dernières semaines, et non du ralentissement économique, a déclaré le chef de la technologie, Matt Mead. « J'entends la même chose des clients », ajoute-t-il.

Pourtant, il n'est pas clair si plus de travail à distance signifie que les entreprises auront besoin de moins d'espace de bureau physique. La moitié des répondants au plus récent sondage CoreNet Global ont déclaré que l’empreinte de bureau de leur entreprise diminuera en raison de l'augmentation du travail à domicile.

Le changement le plus important pour certains pourrait être de rendre les bureaux moins denses plutôt que plus petits. Les bureaux typiques du centre-ville comprennent aujourd'hui environ 175 pieds carrés par employé, contre environ 250 pieds carrés il y a dix ans. Certaines entreprises sont allées aussi bas que 125 pieds carrés par personne alors que les bureaux à aire ouverte sont devenus à la mode et leur ont permis d'entasser plus de personnes dans moins d'espace.

« SERRER UN BALLON »

La disposition des bureaux pourrait bientôt laisser moins de place pour les postes de travail privés et individuels et plus pour que les gens se rassemblent en grands groupes sans être côte à côte, déclare le président et PDG d'OKW Architects, Jon Talty, qui compare le changement à « serrer un ballon ».

« Les entreprises vont avoir besoin d'espace de bureau, mais ce sera un espace de bureau différent », dit-il.

Permettre à davantage de personnes de travailler à domicile représente toujours de nouveaux coûts et défis pour les entreprises au-delà de la garantie que les employés peuvent travailler efficacement ensemble. La connectivité Internet pourrait varier considérablement d'un employé à l'autre et l'assistance technique pourrait être beaucoup moins efficace. La création d'une culture d'entreprise est plus difficile lorsque les travailleurs sont disparates.

Mais l'avantage de la flexibilité sur le lieu de travail devrait devenir encore plus précieux dans le recrutement et la rétention des talents dans un monde post-COVID-19, explique Bill Bennett, professeur adjoint à la Kellogg School of Management et fondateur du fournisseur de bureaux partagés Novel Coworking. Alors que les entreprises ont récemment dépensé beaucoup d'argent pour construire des bureaux élaborés en pensant au recrutement dans un marché du travail récemment tendu, plus de personnes peuvent éviter les baux à long terme ou verser trop de capital dans leur environnement de bureau si moins de personnes s'y trouvent régulièrement, il dit.

« Nous verrons les immeubles de bureaux migrer pour ressembler davantage à un complexe d'appartements, avec des baux à court terme, plus d'entre eux et plus de flexibilité pour les utilisateurs », dit-il.

Bennett admet que le secteur du coworking est sur le point de « monter en flèche » au cours des prochains mois alors que les retombées économiques induites par les coronavirus continuent. C'est également une préoccupation pour de nombreux propriétaires, car les fournisseurs de bureaux partagés ont été l'un des segments les plus dynamiques des utilisateurs de bureaux au cours de la dernière décennie. La quantité d'espace de coworking au centre-ville a doublé au cours des trois dernières années pour atteindre près de 3,3 millions de pieds carrés, selon les données du courtier Newmark Knight Frank.

Les sites exploités par de grands acteurs en collaboration comme WeWork, Industrious et Convene pourraient être écrasés si bon nombre de leurs utilisateurs se retiraient ou refusaient d'adhérer au milieu de la fermeture économique. Plusieurs fournisseurs de collaboration ont déjà approché les propriétaires pour renégocier leurs baux.

Même si une fraction de ces espaces de co-working obturaient, cela pourrait ouvrir de nombreux nouveaux bureaux vacants au centre-ville et potentiellement réduire les loyers sur le marché.

Bennett prévoit que certains propriétaires qui perdent des colocataires embauchent simplement des sociétés de services immobiliers comme CBRE ou Jones Lang LaSalle pour le gérer eux-mêmes comme un équipement de construction. Et plus d'entreprises embrassant le travail à distance créeront finalement plus d'utilisateurs pour les fournisseurs de co-travail qui survivent, soutient-il.

« Une partie de la configuration va changer, l'espacement va changer » dans les bureaux de co-working, dit-il. « Mais la proposition de valeur fondamentale est plus forte que jamais. »

John Pletz a contribué.