Les agents hypothécaires du pays se préparent à la plus grande vague de prêts en souffrance depuis la crise des prêts hypothécaires à risque, mais cette fois, ils se disent prêts.
La première vague d'emprunteurs à entrer dans le programme gouvernemental de sauvetage des prêts hypothécaires contre les coronavirus entre dans son dernier trimestre possible pour obtenir un allégement, ce qui signifie qu'en septembre, ils devront soit commencer à payer, soit vendre leur maison, soit faire l'objet d'une saisie.
Programmes de renflouement hypothécaire, tant gouvernementaux que privés, lancés au début de la pandémie de Covid. Le gouvernement a initialement autorisé les emprunteurs à retarder leurs paiements mensuels jusqu'à un an. Cela a ensuite été étendu à 18 mois. Chaque trimestre, les emprunteurs doivent se reconstituer.
On estime que 7,25 millions d'emprunteurs ont participé à des programmes d'abstention à un moment ou à un autre tout au long de la pandémie, ce qui représente 14% de tous les propriétaires avec des hypothèques, selon Black Knight. Environ 72% de tous les participants ont depuis abandonné leurs plans, tandis que 28%, soit un peu plus de 2 millions, restent en abstention active.
Cette semaine et la prochaine, plus de 350 000 emprunteurs au total seront examinés pour une prolongation ou une suppression de l'abstention, selon Black Knight. Sur les 146 000 plans examinés cette semaine, 44 000 propriétaires ont quitté l'abstention, tandis que les plans de 102 000 ont été prolongés. Avec environ les deux tiers des emprunteurs restant en abstention, Black Knight estime que 575 000 plans expireront en septembre et début octobre, ce qui signifie que les agents hypothécaires seront confrontés à la tâche ardue de traiter environ 15 000 prêts en difficulté par jour.
"Nous savons tous ce qui s'en vient, et nous avons également investi, et donc je pense que du point de vue de l'industrie, nous sommes, en particulier parmi les plus grands prestataires, je pense que nous sommes définitivement prêts", a déclaré Jay Bray, PDG de M. Cooper, le plus grand gestionnaire de prêts hypothécaires non bancaires du pays.
Au début du plan de sauvetage, qui fait partie de la loi CARES, Bray a qualifié le programme hypothécaire de "chaos complet", mais admet maintenant que "j'avais tort".
Bray attribue le succès du plan à la montée en puissance des nouvelles technologies et des procédures simplifiées.
"C'était simple, facile, l'expérience client, je pense, était à peu près aussi bonne que possible. Et puis vous regardez les outils que vous connaissez, lorsque vous sortez de l'abstention, ils sont également faciles", a-t-il déclaré. mentionné.
Mais Bray a également déclaré que son entreprise ajoutait du personnel pour se préparer à l'assaut et transférait une partie du personnel des origines, qui s'affaiblissent actuellement, à l'atténuation des pertes.
"Ce sera un volume important, mais nous sommes plus que prêts pour cela", a déclaré Bray. "En travaillant avec toutes ces personnes et les parties prenantes, je pense que nous avons d'excellentes solutions."
Un manifestant lors d'un rassemblement d'annulation des loyers et des hypothèques le 30 juin à Minneapolis.
Fannie Mae, Freddie Mac et la FHA ont publié cette semaine de nouvelles directives pour aider les emprunteurs dont les plans expirent. Une partie de cela comprend une plus grande réduction des taux d'intérêt dans les modifications de prêt pour aider les emprunteurs à rester chez eux.
« Permettre à davantage de familles de bénéficier d'une réduction des taux d'intérêt empêchera les saisies inutiles, contribuera à renforcer les livres d'affaires des entreprises et fera de l'accession à la propriété durable une réalité pour davantage de familles vivant actuellement dans l'incertitude de l'abstention », a déclaré la directrice par intérim de la FHFA, Sandra Thompson.
Les agents hypothécaires en général veulent garder autant d'emprunteurs que possible dans leurs maisons, car le processus de saisie est très coûteux. Ils peuvent effectuer des modifications de prêt, abaisser le taux d'intérêt, et peuvent également virer sur tous les paiements manqués jusqu'à la fin du prêt. Bien qu'il existe une soi-disant cascade d'options, la dernière consiste à vendre la maison, ce qui, sur le marché du logement très coûteux d'aujourd'hui, pourrait même rapporter à certains emprunteurs un petit profit.
Le CFPB vient également de modifier ses directives sur la façon dont les agents doivent traiter les emprunteurs lorsque les programmes d'abstention hypothécaire expirent. Une partie de cela consiste à améliorer la sensibilisation des réparateurs ainsi qu'à aider les réparateurs à traiter les modifications de prêt et à ne pas faire pression pour un moratoire de forclusion.
"Nous considérons également comme amélioré un changement qui permet aux agents de service d'approuver un emprunteur pour une modification même s'ils ne disposent pas de toutes les informations de l'emprunteur", a écrit Jaret Seiberg, analyste des services financiers et des politiques de logement au Cowen Washington Research Group. "C'est la clé pour apporter rapidement un soulagement. Comme le note le CFPB, jusqu'à 3% des emprunteurs hypothécaires ont au moins quatre mois de retard. Cela signifie qu'ils pourraient faire face à une forclusion."
Alors qu'une économie en amélioration devrait aider davantage d'emprunteurs à se remettre à jour de leurs paiements, personne ne nie qu'il y aura des saisies en automne et en hiver, car certains emprunteurs en difficulté n'ont tout simplement aucun autre recours. Bien qu'il soit difficile de prédire combien, cela ne ressemblera en rien à la crise d'il y a dix ans lorsque plus de 11 millions de foyers sont entrés dans le processus de saisie.
"Lorsque vous regardez les outils dont nous disposons aujourd'hui et la facilité de sortir des plans d'abstention, je pense que c'est tellement plus simple que ce que nous avons vu dans le passé", a déclaré Bray.
