Après cinq ans d'économies minutieuses pour un acompte sur leur première maison, Christine Rodriguez et son mari, Oscar, espéraient enfin quitter leur roulotte louée à Des Moines, dans l'Iowa.
© Illustration par Ryan Sparrow
Logement Boom
La pandémie a rendu leur besoin plus urgent. Alors que cinq de leurs six enfants étudiaient en ligne à domicile, le logement de trois pièces a commencé à se sentir intenable.
Les enfants, âgés de 6 à 17 ans, ne pouvaient même pas jouer librement à l’extérieur.
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«Lorsque vous habitez dans une roulotte, vos voisins sont si proches», explique Christine, serveuse dans un bar sportif. «Nous avons une cour, mais ce n'est pas trop. Nous voulions juste qu'ils puissent sortir et être simplement des enfants, comme, vous savez, crier et crier et s'amuser à jouer et à ne pas déranger les autres parce que nous sommes si proches.
© Tiffany Ehler
L'agent immobilier de Christine Rodriguez, Tiffany Ehler, à droite, dit qu'elle n'a jamais connu un marché du logement aussi surchauffé à Des Moines, Iowa.
Après avoir contacté un agent immobilier pour rechercher des maisons de démarrage dans la fourchette de 150 000 $ à 220 000 $, Rodriguez a trouvé environ 25 annonces qui l'intéressaient. Dix étaient partis avant qu'elle puisse prendre rendez-vous pour les voir, et les autres ont été arrêtés quelques heures après sa visite.
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«Nous n'avons même pas le temps de traiter ou de réfléchir, et ils disent: 'OK, il vient de se vendre'», dit-elle, ajoutant: «On n'a pas l'impression qu'il y a quelque chose là-bas ou, s'il y en a J'ai l'impression que certains d'entre eux ont un prix bien trop élevé et que les vendeurs ne sont pas du tout disposés à baisser le prix. »
L’expérience de Rodriguez reflète une tendance nationale. Le nombre de maisons vendues à l'échelle nationale entre 100 000 et 250 000 dollars a chuté de 11% en février par rapport à un an plus tôt, a déclaré la National Association of Realtors à USA TODAY. Dans la fourchette de prix de moins de 100 000 $, le pourcentage de maisons vendues a chuté de 26%. Les maisons vendues pour plus de 1 million de dollars ont augmenté de 81%.
© Usha Subramaniam
Usha Subramaniam, un courtier immobilier pour Compass, a répertorié une maison à Mount Kisco, dans l'État de New York. Elle dit que les maisons plus chères restaient sur le marché pendant des années.
Sur le marché du logement en pleine pandémie, où les prix ont augmenté dans tous les domaines, la capacité d'acheter des maisons semble proportionnelle à la fourchette de prix - plus le prix est élevé, plus les ventes sont importantes. La croissance a toujours été similaire dans tous les niveaux de prix, mais elle a divergé pendant la pandémie.
Prenez Chappaqua, New York, qui est à 35 miles au nord de Midtown Manhattan et un hameau où vivent Bill et Hillary Clinton. Il y a deux ans, les maisons au prix de plus de 2 millions de dollars resteraient longtemps sur le marché, déclare Usha Subramaniam, courtier immobilier chez Compass.
En 2019, deux maisons se sont vendues pour plus de 2 millions de dollars. L'année dernière, au milieu de la pandémie, ce nombre est passé à 17. Cette année, 17 maisons de cette gamme de prix s'étaient vendues ou étaient en contrat en avril.
Les Américains plus riches achètent des propriétés chères et plus grandes dans des endroits comme Chappaqua parce qu'ils veulent des maisons avec des bureaux, des gymnases et d'autres commodités pendant qu'eux-mêmes et leurs familles travaillent et se divertissent à la maison pendant la pandémie.
"Ils veulent des maisons prêtes à emménager", dit Subramaniam. "Ils veulent la grande cuisine blanche. Ils veulent la grande salle familiale. Ils veulent une immense salle de bains principale. En d'autres termes, ils veulent une grande maison classique. S'ils ' vont quitter la ville, alors ils veulent tout avoir ici.
Un marché du logement divergent
Les maisons à bas prix, dont les ventes ont diminué, racontent une autre histoire sur l'économie.
La baisse de leurs ventes n'est pas due à un manque de demande, selon les experts, mais plutôt à une combinaison de stocks bas et de prix croissants provoqués par une concurrence féroce. En conséquence, il est plus difficile pour de nombreux Américains d'acheter leur première maison, et cette occasion manquée peut creuser l'écart de richesse, selon les économistes.
«Il est clair que l'accession à la propriété est l'une des sources de création de richesse les plus réussies et les plus importantes, en particulier dans le bas de l'échelle des revenus», déclare Mark Fleming, économiste en chef de First American. "Ils ne possèdent pas de maison et ne peuvent donc pas générer de richesse."
Les prix des maisons montent en flèche
Les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté en février au rythme le plus rapide en près de 15 ans, alors que la forte demande de logements, les taux hypothécaires bas et la pénurie de logements à l'échelle nationale se sont accélérés.
L'indice national américain des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller de février, publié mardi, a augmenté de 12% par rapport à l'année précédente, le plus grand gain depuis 2006.
«Le boom immobilier se poursuivra jusqu'en 2021.… La montée en flèche des prix des logements érodera l'abordabilité, en particulier pour les acheteurs d'une première maison», déclare Abbey Omodunbi, économiste senior chez PNC Financial Services.
Omodunbi note que l'adoption de la Loi sur les acheteurs d'une première maison, qui offrirait un crédit d'impôt pour les acheteurs débutants, devrait soutenir la demande des personnes à la recherche de leur première propriété.
Les prix des maisons les plus abordables du pays ont augmenté de 16,5% d'une année sur l'autre au premier trimestre, et les prix du luxe ont connu un gain similaire (14,7%), selon une analyse de la société de courtage immobilier Redfin.
En janvier, le taux hypothécaire fixe à 30 ans, le produit de prêt immobilier le plus populaire, a chuté à son plus bas niveau jamais enregistré, à 2,65%, selon la société de financement hypothécaire Freddie Mac. Les taux hypothécaires ont atteint des creux records plus d'une douzaine de fois l'an dernier.
Bien que les taux aient grimpé, ils demeurent presque des plus bas historiques, à 2,97% pour l'hypothèque fixe de 30 ans. Cela représente une baisse de près de 2 points de pourcentage depuis novembre 2018, lorsque les taux s'établissaient à 4,94%.
«Les gens peuvent acheter des maisons à des prix plus élevés parce qu'ils ont le pouvoir d'achat lié à des taux hypothécaires bas», dit Fleming.
© L'équipe Usha Subramaniam
Compass Real Estate répertorie une maison à Mount Kisco, New York, pour 2,7 millions de dollars.
Ces taux sont généralement destinés aux acheteurs qui apportent à la table des notes de crédit solides et des acomptes importants. Les acheteurs d'une première maison sont confrontés à des exigences de prêt plus strictes, car les prêteurs veulent s'assurer que les emprunteurs peuvent toujours effectuer leurs versements hypothécaires après une vague historique de licenciements.
Mark Stark, PDG d'Americana Holdings, qui possède Berkshire Hathaway HomeServices Nevada Properties, Arizona Properties et California Properties et compte 3 500 agents dans les trois États, dit avoir vu des primo-accédants lutter pour faire des offres fructueuses.
«J'ai vu des acheteurs traditionnels bien qualifiés se faire évincer. … Ils n'ont pas d'argent supplémentaire à déposer », dit-il. «Ils sont également perdants lorsqu'ils vont à l'encontre d'une offre en espèces, ce qui est plus simple pour le vendeur.»
Pénurie de logements
Une autre raison de la faible offre de logements abordables est l'effet cumulatif du fait que les constructeurs ne construisent pas suffisamment de logements depuis la dernière crise du logement - lorsque beaucoup ont fait faillite, dit Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors.
La pénurie du marché du logement aux États-Unis est passée à 3,8 millions d'unités d'ici la fin de 2020, selon les données de Freddie Mac.
«Les constructeurs se sont concentrés sur les maisons de luxe en raison de marges plus élevées», dit Yun.
Un certain nombre de facteurs ont contribué au manque de logements disponibles, déclare Robert Dietz, économiste en chef de la National Home Builders Association. Le coût de la construction d'une maison unifamiliale dans la fourchette de prix abordable, par exemple, est plus difficile en raison des exigences réglementaires, telles que les permis municipaux, les coûts de bois plus élevés et les lois de zonage d'exclusion qui interdisent la construction de maisons sur de petits lots.
«Vous pouvez voir rapidement à quel point il est difficile de construire, disons une maison de 250 000 $ en Californie», dit Dietz.
Les prix du bois ont grimpé de près de 200% depuis la mi-avril 2020, augmentant le prix moyen d'une maison neuve de 24000 $, dit-il.
«Les flambées des prix du bois d'œuvre ne font pas qu'écarter les acheteurs pendant une période de forte demande, elles obligent les constructeurs à suspendre leurs projets à un moment où les stocks de maisons sont déjà à un niveau record», dit-il.
La pénurie d'approvisionnement sur le marché du luxe est moins grave que dans les autres niveaux de prix, en partie parce que davantage de propriétaires haut de gamme mettent leurs propriétés en vente. Les nouvelles inscriptions de maisons de luxe ont augmenté de 15,8% d'une année sur l'autre au premier trimestre, tandis que les nouvelles inscriptions dans la plupart des autres niveaux de prix ont diminué, selon le rapport Redfin.
Les primo-accédants font face à un défi de taille
Tiffany Ehler, une agence immobilière à Des Moines, Iowa, où le prix médian moyen des maisons est de 235 000 $, dit qu'elle n'a jamais connu un marché aussi surchauffé.
«Le marché du Midwest est généralement très stable. C'est le premier printemps pour lequel j'ai honnêtement l'impression qu'il y a tellement de demande, cela nous laisse brouiller », dit-elle.« Tout ce qui est à 250 000 $ et moins se vend littéralement en quelques secondes. »
Les vendeurs envisagent de nouvelles stratégies.
«Lorsqu'une liste arrive sur le marché, l'agent inscripteur indiquera dans les commentaires qu'aucune offre ne sera acceptée pendant les trois prochains jours», déclare Ehler. «Et cela permettra en fait aux acheteurs une chance d'entrer dans la propriété. Ils examineront toutes les offres le jour de leur sélection et voudront les offres les plus élevées et les meilleures, il n'y a donc pas de négociation en même temps. »
Au milieu des guerres d'enchères et des prix élevés, les évaluations n'interviennent souvent pas au prix d'achat proposé.
«Tout à coup, les gens se bousculent parce que maintenant les acheteurs ne peuvent pas obtenir la propriété à ce prix parce que les prêteurs ne prêteront pas sur ce montant», dit Ehler. "Ce n'est donc pas bon pour les vendeurs et ce n'est pas bon pour les acheteurs."
Ehler se dit préoccupée par le fait que les acheteurs renoncent aux inspections pour rester compétitifs avec leurs offres. «Vous parlez d'un acheteur potentiel pour la première fois, puis vous entrez dans la propriété et vous pourriez avoir des surprises auxquelles vous n'étiez pas préparé», dit-elle.
Ehler a commencé à travailler avec Christine Rodriguez, la mère de six enfants qui vit dans une caravane, après que Rodriguez n'ait eu aucun succès avec son premier agent.
Rodriguez dit que le processus a été frustrant. Chaque fois qu'elle va voir une maison, ses enfants sont excités, mais elle doit finalement leur annoncer la mauvaise nouvelle.
«Ils attendent depuis longtemps. Je cherche juste une maison de trois chambres, une cuisine assez grande pour mettre une table à manger pour que nous puissions tous nous asseoir et manger ensemble», dit-elle. «Je veux juste que mes enfants aient une cour plus grande et juste pouvoir se déplacer librement.
Contributeur : Jessica Menton
Cet article a été initialement publié sur USA TODAY : Acheter une maison pendant COVID-19? Le marché du logement est l'histoire de deux Amériques et les primo-accédants sont en difficulté
